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房屋交易賣家反悔，損失應(yīng)該怎么要？

京云業(yè)主維權(quán)律師

2019-11-22 15:27:50

【摘要】關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)律師，業(yè)主維權(quán)，房屋質(zhì)量問題維權(quán)，合同解除維權(quán) 一、案情介紹 2006年，祝某與陳某簽訂了房屋買賣合同，約定祝某購買陳某的一套征地拆遷自建還建房，陳某負(fù)責(zé)建造，在房屋

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)律師，業(yè)主維權(quán)，房屋質(zhì)量問題維權(quán)，合同解除維權(quán)
一、案情介紹
2006年，祝某與陳某簽訂了房屋買賣合同，約定祝某購買陳某的一套征地拆遷自建還建房，陳某負(fù)責(zé)建造，在房屋完工后，通知祝某收房。簽訂協(xié)議時(shí)，祝某交付了2萬元作為定金，在該房屋主體完工后支付5萬，交房時(shí)支付10萬，余下1萬元在拿到房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。協(xié)議簽訂后，祝某于同日向陳某交了建房定金20000元，后于2007年1月24日又交了房款53536元。
但是之后遲遲沒有交房，祝某催促陳某，陳某卻稱房屋還沒達(dá)到交付條件，不能交房。同時(shí)還以房屋漲價(jià)為由要求祝某增加購房款。
業(yè)主維權(quán)律師發(fā)現(xiàn)，商議無果后，2009年，祝某起訴了陳某，訴訟中祝某才發(fā)現(xiàn)，對(duì)方稱房屋沒有驗(yàn)收完成所以不能交房，但是卻已經(jīng)在2008年起由陳某的堂妹居住，而且已裝修。這顯然和陳某所說的不一致。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
（一）陳某違約了嗎？
1、陳某認(rèn)為，由于房屋因質(zhì)量問題至今未竣工驗(yàn)收，更無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《合同法》第279條的規(guī)定，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。因此，現(xiàn)在房屋不符合交付條件，但今后一旦符合交房條件，陳某愿意按合同約定交房。因此認(rèn)為自己沒有違約行為，也沒過錯(cuò)。
2、這種說法屬于對(duì)法律條文的錯(cuò)誤理解。
首先，該條規(guī)定中的未經(jīng)竣工驗(yàn)收不得交付，針對(duì)的是建設(shè)工程合同中發(fā)包人對(duì)施工人拒絕接收房屋時(shí)的合理抗辯，本案不屬于該類法律關(guān)系。
其次，保證房屋的質(zhì)量是陳某作為賣家的義務(wù)，而非其拒絕交房的權(quán)利，現(xiàn)在買家尚未提出該質(zhì)量要求，賣家卻以此理由拒絕履行合同約定的交房義務(wù)，與權(quán)利義務(wù)的分配相悖；
最后，業(yè)主維權(quán)網(wǎng)了解到，房屋在2008年完工，已經(jīng)具備了交付條件，但陳某不但沒有按照約定交房，而且以讓他人暫住或租賃的方式獲取利益，并因持有房屋享受增值收益。
因此，陳某以其行為表明不履行合同義務(wù)及撕毀合同的違約故意，已經(jīng)構(gòu)成了根本違約。
（二）合同解除的時(shí)間怎么認(rèn)定？
合同解除可以分為協(xié)商解除和法定解除。
陳某在訴訟中拒絕正視其違約行為，堅(jiān)持以條件具備時(shí)才交付為抗辯，回避解決實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議，雙方并未就合同的解除與各方權(quán)利義務(wù)的確定進(jìn)行坦誠協(xié)商并達(dá)成一致意見，因此該合同不能視為構(gòu)成協(xié)商解除。
因陳某拒絕履約，致使祝某的購房居住使用的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，祝某擁有法定合同解除權(quán)。
合同解除的時(shí)間以祝某首次提出解除合同的主張為準(zhǔn)。由于祝某在協(xié)商過程中沒有提出要求解除合同，在訴訟中才請(qǐng)求判決解除合同，因此解除后果只能從判決生效之日起產(chǎn)生拘束力，也就是說，解除合同的時(shí)間應(yīng)該是“法院判決解除該合同的裁判文書生效之日”。
（三）損失計(jì)算按什么標(biāo)準(zhǔn)？
解除合同時(shí)，陳某除了退還已付房款，按照約定支付違約金之外，由于祝某因陳某的原因得不到房屋所受損失的客觀存在，該損失包括房?jī)r(jià)上漲利益損失，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定，祝某可以主張因?qū)Ψ讲宦男泻贤x務(wù)造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。

三、律師評(píng)析
1.業(yè)主維權(quán)網(wǎng)認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則履行合同義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，違約方不能因違約行為而使對(duì)方受損同時(shí)讓自己獲利。
2.怎么判斷上漲利益損失。該部分損失的計(jì)算首先要確定解除合同時(shí)，該房屋的價(jià)值是多少。而由于房屋的價(jià)值隨市場(chǎng)行情不斷變化，對(duì)于涉案房屋的價(jià)值判斷，應(yīng)當(dāng)首先確定價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)。如這起糾紛中，祝某在2010年5月18日首次請(qǐng)求解除合同，因此請(qǐng)求賠償?shù)膿p失金額也應(yīng)在此時(shí)予以固定。

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