辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬科金域中央業主的維權方案

京云律師事務所

2019-11-08 11:56:54

【摘要】關鍵詞：虛假宣傳維權,業主維權,規劃變更維權文章導讀：2019年7月30日，來自央視頻道《經濟半小時》欄目的專題報道披露了廣東省佛山市萬科置業有限公司負責的佛山萬科金域中央

關鍵詞：虛假宣傳維權,業主維權,規劃變更維權
文章導讀：2019年7月30日，來自央視頻道《經濟半小時》欄目的專題報道披露了廣東省佛山市萬科置業有限公司負責的佛山萬科金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳”。據了解，從2016年至今，這起事件共涉及金域中央項目業主5800多名。

一、問題總結
通過報道可以得知，該樓盤存在以下三大問題。
（一）實際為辦公用房的房屋，宣傳時稱其為用于居住的公寓。
業主們在購買時，銷售人員稱這是用于居住的公寓，其廣告宣傳也大力宣傳該房屋屬于“公寓”，水電費也按照住宅標準。但是后來業主們通過咨詢才得知，該樓盤登記的是辦公用房，行政部門稱不能用作居住用途。

（二）合同約定條款前后矛盾，誤導業主。
為了掩飾樓盤的真正性質，在開發商提供的商品房買賣合同中，第三條雖然寫了該商品房的用途是辦公用房，但是在第十八條又稱該房屋是公寓式辦公用房。業主們不了解這中間的區別，又在銷售人員的催促下，草草簽下合同，付了房款。

（三）竣工驗收時的房屋結構與實際交付時結構不同，變更規劃。
該樓盤在竣工驗收時，還是辦公用房的房屋結構，但是竣工后，通過“改造”，外面加筑陽臺，室內加建架構，搖身一變變成了居住房屋的外貌。

二、京云房產律師解析
1.辦公用房與公寓有什么區別？
（1）用地規劃不同。
辦公用房建于商業用地上，而公寓的用地性質一般為綜合性用地（商住）或商業用地，按土地性質不同分為商業公寓和住宅公寓。一般市場上所稱的公寓都是指商業公寓，也被叫做商住兩用房。
（2）土地年限不同。
公寓一般屬于商業地塊，土地使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年。
（3）不動產登記類型不同。
“公寓”并非規范用語，因此登記或者備案時按照是否屬于住宅類進行。如果屬于商業公寓，建筑不能分割產權，土地用途同其所屬的用地性質，房管部門不按住宅建筑辦理和分割產權。如果是住宅類公寓，國土和房管部門在進行產權登記時亦按住宅進行辦理。
2.虛假宣傳應承擔什么責任？
如前所示，萬科金域中央其廣告、銷售等宣傳中暗示具有居住功能，顯然屬于虛假宣傳。那么虛假宣傳屬于什么性質，其中關于房屋居住的承諾能否構成合同的一部分呢？
根據《中華人民共和國合同法》第十五條第一款的規定，商業廣告在原則上是一種要約邀請，不能將未訂立合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。京云房產律師團發現，但是有例外情形，一是看所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、日期、外觀，確定的小區規劃、配套設施等。二是看對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件。
開發商通過種種途徑宣傳其銷售的房屋是可以住的公寓，這直接決定了購房者愿意購買該房屋用于居住，可以說，開發商的宣傳是購房者與開發商訂立房屋買賣合同的根本條件。因此該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
3.開發商應承擔什么責任？
（1）根據合同約定承擔違約責任。
首先，開發商虛假宣傳，如果構成商品房買賣合同的內容，業主可以以開發商虛假宣傳，對買賣合同的訂立產生重要的影響，要求開發商承擔違約責任。
可以主張依法解除該商品房買賣合同，并賠付相應損失。
（2）違反行政管理規定承擔行政責任。
開發商虛假宣傳，違反房地產廣告發布的相關規定，應該受到行政處罰。同時根據相關法律規定，商業、辦公類項目應當按照規劃和國土部門許可的用途建設、登記，建設開發單位和房屋所有人、使用人未經許可不得擅自改變。對擅自改變用途的，由綜合執法、國土部門按照法律的規定予以處罰。
三、維權方案
1.收集虛假宣傳的證據材料。根據“誰主張誰舉證”的民事訴訟規則，業主在商品房屋訴訟中，對虛假宣傳的事實負有舉證責任，因此建議業主收集整理商品房宣傳資料等證據材料。
2.調查房地產開發公司竣工驗收備案、“五證兩書一表”等許可文件，收集整理開發商違法違規的事實證據。
3.審核商品房買賣合同條款，從法律角度查看合同約定的具體內容，確定違約責任和違約金額。
4.啟動訴訟程序，同時要求行政部門對違法違規行為進行查處。

原文作者：京云房產律師團
本文編輯：京云房產律師團王璐
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