作為一種銷售手段，開發(fā)商往往采取各種手段對其所銷售樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、設(shè)施進行宣傳。但由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售廣告缺乏有效的規(guī)范管理，開發(fā)商為獲取最大利潤，在銷售商品房時往往做出一些虛假、夸大不實的宣傳。為此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛大量存在，商品房銷售虛假廣告引發(fā)的糾紛成為商品房糾紛中最主要的問題和消費者投訴的熱點問題。在現(xiàn)實生活中，張先生因為開發(fā)商宣傳的與“市中心”的“20分鐘車程”距離買房，李女士因為“豪華裝修”、“進口材料”、“五星標(biāo)準(zhǔn)”等房產(chǎn)質(zhì)量的形容買房，陳太太因為開發(fā)商聲稱的“學(xué)區(qū)房”誘惑買房……，但最終的結(jié)果都是“面目全非”。為此京云專業(yè)房產(chǎn)律師和你們一起談?wù)勆唐贩夸N售廣告引發(fā)的法律問題。

　　首先，商品房銷售廣告約定的內(nèi)容究竟對開發(fā)商是否具有約束力?最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房合同解釋》)第3條專門對商品房銷售廣告的合同效力做了規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見，一般情況下，商品房銷售廣告的內(nèi)容只要不記載入合同，對雙方當(dāng)事人沒有合同約束力，但是如果具備了特定條件，即使沒有記入合同，也視為合同內(nèi)容，如果開發(fā)商違反的，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　那究竟需要具備什么樣的特定條件呢?前提條件首先是，商品房銷售廣告和宣傳資料中的允諾和說明沒有載入商品房買賣合同。實踐中還需要具備以下四個條件：(一)、廣告涉及的內(nèi)容應(yīng)在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi);(二)、廣告內(nèi)容針對的是房屋及其相關(guān)設(shè)施;(三)、所作的說明和允諾必須具體確定;(四)、承諾的內(nèi)容必須對合同的訂立以及房價的確定具有重大影響。在審判實踐中，各地區(qū)法院對此理解不盡一致、裁判標(biāo)準(zhǔn)不一，具體結(jié)果如何要看當(dāng)事人證據(jù)的收集程度證明力度等等。

　　那如果開發(fā)商未兌現(xiàn)商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么民事責(zé)任呢?第一，如果該商品房銷售廣告被視為要約邀請，根據(jù)《商品房合同解釋》第3條及《合同法》第42、54、58條等規(guī)定，開發(fā)商在銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及其就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施進行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不視為合同內(nèi)容，開發(fā)商不承擔(dān)合同項下的違約責(zé)任。但如果開發(fā)商未兌現(xiàn)商品房銷售廣告，因此給購房人造成損失的，開發(fā)商將承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任。第二，如果該商品房銷售廣告被視為要約，根據(jù)《商品房合同解釋》第3條規(guī)定，銷售廣告如構(gòu)成合同內(nèi)容且合法有效，開發(fā)商違背承諾則依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約責(zé)任的形式主要有：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等。

　　為避免和減少此類糾紛的發(fā)生，京云專業(yè)房產(chǎn)律師建議購房者在購房時對商品房銷售廣告仔細鑒別了解，在理智考慮之后再做出購買決定。當(dāng)遇到法律糾紛時，通過法律手段保護自己的權(quán)益。