這2007-2017這十年是商品房飛速發(fā)展的十年，全國各地建設了大量的商品房，然而，由于房價上漲速度塊，開發(fā)商急于追求利潤壓縮成本，導致很多房屋質(zhì)量不合格，所以這幾年房屋質(zhì)量問題就凸顯出來。

　　根據(jù)京云房產(chǎn)律師團多年的辦案經(jīng)驗，對一些常見的商品房質(zhì)量問題做了總結(jié)。探究商品房質(zhì)量問題最重要的目的是看這個質(zhì)量問題是否嚴重到能否解除合同的程度。根據(jù)《商品房合同司法解釋》第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　　那么什么情況叫做嚴重影響正常居住使用，就是實踐中最需要把握的問題。

一、我們先來看一下常見的商品房質(zhì)量問題都有哪些？

　　1.地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止;不均勻沉降導致樓體傾斜;整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺動;因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。

　　2.裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。

　　3.防水方面質(zhì)量問題。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。

　　4.墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。

　　5.隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求;屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。

　　6.門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問題，嚴重者起不到隔斷視線、擋風遮雨的效果，有的無法關(guān)閉、開啟。產(chǎn)生上述問題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。

　　7.上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)。

　　8.水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設備甚至存在漏電、火災隱患。

　　9.公用設施設計不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質(zhì)量不穩(wěn)定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等。

　　實踐中對于何為“嚴重影響正常居住使用”認識不一致，導致同案不同判現(xiàn)象時有發(fā)生。有的學者認為，對于嚴重影響正常居住使用的判斷標準，首先應遵從合同約定。合同未約定的，參照一般商品房質(zhì)量交付標準，并考慮購房人的合理期待。

　　如果您的房子存在上述問題，就有可能已經(jīng)達到解除合同的標準了。

二、如果商品房質(zhì)量不合格，業(yè)主有什么權(quán)利來進行維權(quán)呢？

　　1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。《商品房買賣合同糾紛解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：

　　1)、房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量一起進行驗收，驗收合格的應該簽署質(zhì)量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件;最后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”

　　因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的 《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。

　　2)、房屋交付使用后，不論是否在保修期內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個樓房的質(zhì)量和安全。因此，《建筑法》第60條第1款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應的資質(zhì)，且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構(gòu)，否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。

　　2、不論是否在保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

　　《解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于兩種情形之間的情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要謹慎。

　　實踐中，存在以下情形一般可以認定為嚴重影響正常居住使用：

　　1.出賣人未經(jīng)買受人同意擅自變更商品房朝向、戶型等規(guī)劃、設計;

　　2.出賣人交付的商品房層高明顯偏離合同約定且未告知買受人;

　　3.房屋存在滲漏、異響等情況，在合理期限內(nèi)無法查明原因或經(jīng)出賣人維修仍無法修復的;

　　4.水、電、煤氣等基礎設施無法實際投入使用的;

　　5.消防設施未經(jīng)驗收合格或無法實際投入使用的;

　　6.訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形的;

　　7.其他嚴重影響正常居住使用的情形。

　　在實地勘察的角度，是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定：

　　1)、看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失。

　　2)、經(jīng)修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。

　　3)、經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。

　　3、在保修期內(nèi)，保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔修復責任。

　　《解釋》第13條第2款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

　　這里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。

　　《建筑法》第60條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。”

　　國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期：(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”

　　建設部《商品房銷售管理辦法》第32條規(guī)定：“銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。”第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。”

　　一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。

證據(jù)取得

　　除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。

　　一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù);二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù);三是購房人自行修復或者委托他人修復的證據(jù);四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。

　　4、過了保修期，可自行維修，亦可通過質(zhì)檢追究責任。

　　在過了保修期的情況下，則是根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷，若發(fā)生在單個業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可通過自行聘請維修人員或要求物管方提供特約服務來對其進行維修;如果發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對其進行維修，費用由相應業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專項維修資金。

　　也就是說，在保修期外出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，雖然通過自行聘請維修人員來進行維修，但如果情況比較嚴重，可經(jīng)過相關(guān)質(zhì)量檢測單位檢測后再判斷責任方，追究責任。如果是涉及到主體結(jié)構(gòu)一類，危及業(yè)主人身安全的質(zhì)量問題，則屬于終身保修范疇，經(jīng)過工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗，并做出定論后，可要求退房，如果因此而造成人員和財產(chǎn)損失，可要求相應賠償，包括裝修費用等損失，都可一并由開發(fā)商支付。

　　5、購房者要避免房屋質(zhì)量困擾，在簽合同時房屋質(zhì)量賠償一定要寫進合同。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這兩書可以作為商品房購銷合同的補充約定，其中具體的保修期限也可以由雙方協(xié)商約定，因為法律規(guī)定的時間年限是最低限度，購房者可以根據(jù)自己的情況，向開發(fā)商要求加長某些部位的保修時間。而那些購買所謂“尾房”的消費者，更要切記將保修期限的起始日期約定清楚。

　　建設部《關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》中規(guī)定“建設單位(含開發(fā)企業(yè)，下同)是住宅工程質(zhì)量的第一責任者，對建設的住宅工程的質(zhì)量全面負責。”因此，開發(fā)商首先要對房屋質(zhì)量負責。

　　該《意見》還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應在房屋銷售合同中明確因住宅工程質(zhì)量原因所產(chǎn)生的退房和保修的具體內(nèi)容以及保修賠償方式等相關(guān)條款。保修期內(nèi)發(fā)生住宅工程質(zhì)量投訴的，由開發(fā)企業(yè)負責查明責任，并組織有關(guān)責任方解決質(zhì)量問題。暫時無法落實責任的，開發(fā)企業(yè)也應先行解決，待質(zhì)量問題的原因查明后由責任方承擔相關(guān)費用。”因此，因住宅工程質(zhì)量原因所造成的退房、保修以及保修賠償方式等，都應在開發(fā)企業(yè)的房屋買賣合同中以條款形式明確規(guī)定。簽合同時，購房者注意要在合同中約定解決質(zhì)量問題的具體辦法。現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的解決辦法，而只是約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能的約定該項內(nèi)容。

　　入住后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應首先采取主動積極的態(tài)度，與開發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不能解決，業(yè)主可以向消費者協(xié)會、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。最重要的是消費者在發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題以后，一定要注意保留證據(jù)。首先，一定在保管好當初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，如拍攝相關(guān)照片，并書面記錄質(zhì)量問題的嚴重程度。造成的損失情況等，可請質(zhì)量監(jiān)督部門對原因和損失數(shù)額做出鑒定，作為支持賠償?shù)淖C據(jù)，盡可能請物業(yè)管理公司、鄰居或居委會有關(guān)人員簽名證實。

　　其次，應以掛號信的形式向開發(fā)商發(fā)出書面通知，要求開發(fā)商前來修復，并告之其損失情況。每次修復情況，包括修復時間，具體人員采取的措施及修復效果等都作好書面的記錄并請相關(guān)人員簽名，在開發(fā)商、質(zhì)量監(jiān)督站及業(yè)主處分別備案;返修完畢后，由開發(fā)商聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位，與設計、施工單位、業(yè)主代表或業(yè)主自己邀請的專家，聯(lián)合驗收。最后可以據(jù)此向開發(fā)商據(jù)實索賠。

　　房屋質(zhì)量問題是直接關(guān)系到居住質(zhì)量的問題，因此做為多年從事商品房業(yè)務的專業(yè)律師，我們建議購房人想要避免房屋質(zhì)量問題要把好三道關(guān)：

　　第一關(guān)，購買。我們建議業(yè)主從購買時就請律師進行陪購，對買賣合同的條款嚴加把關(guān)，這是防患于未然的最根本方法。

　　第二關(guān)，收房。如果您已經(jīng)購買房屋，那么在驗收入住時要全面的驗房，把能夠發(fā)現(xiàn)的問題全部找出，因為此時還未收房，還有和開發(fā)商很大的斡旋空間。

　　第三關(guān)，發(fā)現(xiàn)問題后與之交涉。這一關(guān)最重要的是收集好證據(jù)，收集房屋質(zhì)量問題的證據(jù)、自己維修付出的證據(jù)等等，然后聘請專業(yè)律師為您維權(quán)。